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[解讀] “尾房”的“單位成本費用”咋計算 [復制鏈接]

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    發表于 2019-12-3 10:55:41 |只看該作者 |倒序瀏覽
    “尾房”
    的“單位成本費用”咋計算

    謝德明
    根據《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)第三條的規定,對已竣工驗收的房地產項目,凡轉讓的房地產的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的,稅務機關可以要求納稅人按照轉讓房地產的收入與扣除項目金額配比的原則,對已轉讓的房地產進行土地增值稅的清算。具體清算辦法由各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局規定。根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)第二條規定,符合下列情形之一的,主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算:1.已竣工驗收的房地產開發項目,已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;2.取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;  3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;4.省稅務機關規定的其他情況。據此,房地產企業按照稅務機關的要求進行土地增值稅清算后,存在銷售“尾房”的情況。計算“尾房”的土地增值稅時,要用到“單位成本費用”,該如何計算?本文對此進行簡單分析。
    一、“單位成本費用”計算要考慮稅金及附加
    國稅發[2006]187號第八條規定,在土地增值稅清算時未轉讓的房地產,清算后銷售或有償轉讓(下文有時用銷售尾房替代)的,納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報,扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積。我們知道,在扣除項目總金額中包含一項“與轉入房地產有關的稅金”,與其他扣除項目相比,其他扣除金額系歸屬于整個清算項目或清算類型房地產的整體成本和費用,而這部分稅金及附加金額只是和清算已轉讓的房地產收入有關。因此,正確的計算公式應為:不含稅金的單位建筑面積成本費用=(清算時的扣除項目總金額-清算時可扣除的與轉讓房地產有關的稅金)÷清算的總可售建筑面積,清算后銷售“尾房”的扣除額=銷售尾房的面積×不含稅金的單位建筑面積成本費用+本期銷售“尾房”的有關稅金及附加。
    二、“單位成本費用”計算要考慮清算后發生的成本費用
    國稅發[2006]187號文按照清算前統計的扣除金額除以建筑面積平均后作為清算后轉入房地產的單位扣除金額,但有的房地產項目在清算后發生成本費用的支出,也可能在清算前發生的成本費用在清算后獲得合法有效的支付憑證。對于這部分成本費用,實務中可能有兩種操作方法:
    一種是對原清算的扣除金額進行重新調整,可用具體公式進行表達如下:清算后銷售尾房的單位建筑面積成本費用扣除額=新取得合法、有效憑證的成本費用總額÷清算的總建筑面積+已清算部分不含稅金的單位建筑面積成本費用,清算后銷售尾房的扣除額=銷售尾房的面積×清算后銷售尾房的單位建筑面積成本費用扣除額+本期銷售“尾房”的有關稅金及附加。
    另一種是,對于這部分成本費用不予考慮,尾房的單位成本費用仍然是已清算部分的原單位成本費用。
    三、“單位成本費用”計算如何選擇
    根據《國家稅務總局關于修訂土地增值稅納稅申報表的通知》(稅總函[2016]309號)附件《清算后尾盤銷售土地增值稅扣除項目明細表》的表格內容,尾房的扣除項目金額包含銷售尾房的稅金及附加,“單位成本費用”行,表內沒有細分行,填表說明也“忘記”了對此進行說明,包含什么具體成本費用項目,不得而知。由此,根據上文分析,表內的“單位成本費用”計算就可能有多種組合。從合理性考慮,尾房“單位成本費用”的計算要摳掉已清算部分稅金并納入清算后發生的成本費用,具體公式參見上文二第二段。
    需要提及的是,本文所述的“單位成本費用”計算方法,只是本人的“一廂情愿”,具體如何計算還需當地稅務機關定奪。

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    發表于 2019-12-16 17:36:28 |只看該作者
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